Vilcabamba,
6 de junio de 2017.
INFORME PERICIAL
VIVIENDA
VILCABAMBA
ANTECEDENTES
Por solicitud del propietario de la Vivienda Vilcabamba, ubicada
en la parroquia Vilcabamba del cantón Loja de la provincia de Loja de la
República del Ecuador como parte interesada y el Arq. Erick Bojorque Pazmiño en
calidad de perito, se procede a realizar el “Informe Pericial” que determinará
las condiciones de habitabilidad favorables o desfavorables del bien inmueble.
Se pide al perito determine las condiciones favorables o
desfavorables de:
·
El modo constructivo empleado
en la vivienda.
·
La sismo resistencia de la
vivienda. Los elementos estructurales.
·
Los elementos
superestructurales.
·
Las instalaciones e
infraestructura.
·
Cubierta.
DESARROLLO
1.-
DATOS DEL SITIO
El sitio se encuentra ubicado al sureste de la ciudad de
Vilcabamba sector El Hatillo. Consta de un terreno en pendiente hacia el
sureste de aproximadamente 36m de ancho por 70m de largo, en el que se
encuentra emplazada una vivienda unifamiliar de dos pisos conformada de tres
crujías en forma de T, siendo la central la construcción principal de dos pisos
y las dos laterales de una planta que se constituyen locales de apoyo social y
de servicio de la crujía central principal. La vivienda se la ubica en la
cabecera del sitio al cuál se accede a través de una calle privada particular
empedrada. El resto del terreno se encuentra ocupado por una pequeña piscina,
una pileta, una glorieta y jardines, siendo esto lo que se permitió al perito
cuantificar.
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DATOS DEL SITIO
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RAZÓN
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DATO
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OBSERVACIÓN
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CIUDAD
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VILCABAMBA
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SECTOR EL HATILLO
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PARROQUIA
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VILCABAMBA
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RURAL
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DIRECCIÓN
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S/D
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S/D
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PROPIETARIO
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ANÓNIMO
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GEOMETRÍA DEL SITIO
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LINDERO
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DIMENSIÓN
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OBSERVACIÓN
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NOROESTE
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>36M
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ADOSADO A VÍA PARTICULAR
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NORESTE
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>70M
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VECINDAD
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SURESTE
|
>36M
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VECINDAD
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SUROESTE
|
>70M
|
VECINDAD
|
UBICACIÓN
2.-
LA INVESTIGACIÓN
2.1.- METODOLOGÍA UTILIZADA
El acercamiento entre el perito y el propietario previa la
inspección de la vivienda se la realizó a través de contacto telefónico en el
que se trataron las necesidades del propietario sin lograr una profundidad
adecuada de ello, lo que propició la visita e inspección del sitio para conocer
de manera cercana las necesidades y los problemas que el bien inmueble estaba
causando en los usuarios. Por esta razón la investigación que es resultado de
esta inspección realizada el día 6 de junio de 2017 es de tipo cualitativa de
estudio de casos mediante las herramientas hápticas y de observación.
2.2.- EL MODO CONSTRUCTIVO EMPLEADO EN LA VIVIENDA
Al acercarnos a la vivienda en estudio pudimos observar que la
estructura de la vivienda se encontraba vista y se constituía de elementos
columnas, vigas y durmientes de madera construidas con poca laboriosidad que
delataban claramente su función y condición de uso, entre las que se levantaban
paredes también de material visto, ladrillo sin revestimientos sino únicamente
pintura látex que permitía ver claramente las juntas y argamasas usadas.
Ventanas y puertas eran el resultado de ir dejando espacio entre las paredes y
no se reflejaban como elementos estructurales o formales en sí. La cubierta se
veía manifestada en su construcción a través de pequeños aleros que evidenciaban
una estructura de madera vista sobre la apoyaba un plano de poca magnitud
aparentemente de hormigón fundido en el que descansaban tejas sobre alquitrán
laminado en el caso de la crujía central más no en las laterales que no
mantenían el impermeabilizante bituminoso. Los pisos de planta baja por su
revestimiento de mármol delatan el uso de una losa de piso directamente
asentado en el terreno ya que muestra humedades residuales. La losa de
entrepiso es similar al de cubierta que se asienta directamente sobre las vigas
y durmientes de madera. Concebida así el modo constructivo de la vivienda es
mixto.
Condiciones favorables
del modo constructivo:
- Es un sistema constructivo
rápido que implica poco costo.
Condiciones
desfavorables del modo constructivo:
- Por estar constituido de
varios materiales que no necesariamente se complementan y se unen entre sí
formando sinergia y fusión, se convierte en un sistema que requiere de mucho
mantenimiento anual por cuanto siempre se está separando.
- Para el caso indicado se
requeriría de un gasto constante en reparaciones de entre dos mil dólares
americanos cada seis meses.
- El final de este sistema
constructiva en las viviendas es la torcedura total.
EL SISTEMA MIXTO DE CONSTRUCCIÓN ES RÁPIDO,
PERO NO GARANTIZA DURACIÓN Y EFICIENCIA.
LA SEPARACIÓN ENTRE LOS ELEMENTOS QUE
CONFORMAN ESTE TIPO DE MODO CONSTRUCTIVO ES CONSTANTE Y MOLESTOSO.
COMO EL MODO CONSTRUCTIVO ES RESULTADO DE
UNIR MUCHOS ELEMENTOS <<RETACEO>> MUCHAS DE LAS VECES EL
CONSTRUCTOR OLVIDA LOS AMARRES PERTINENTES ENTRE ELLOS, PROVOCANDO FISURAS MUY
LLAMATIVAS Y CONFUSAS.
2.3.-LA SISMO RESISTENCIA DE LA VIVIENDA. LOS ELEMENTOS
ESTRUCTURALES.
Luego del terremoto que sacudió al Ecuador el 16 de abril del año
2016, la consciencia sísmica en los ciudadanos y autoridades del país se ha
incrementado y los profesionales de la construcción si bien cercanos a los
diseños sismo resistentes hemos encontrado el terreno fértil para direccionar a
propietarios a ser cada vez más responsables al momento de edificar sus
viviendas y a exigir a quienes lo hacen el poner atención en el detalle de la
sismo resistencia. Nuevos ojos no pueden sino ver nuevas evidencias al momento
de edificar y al momento de valorar una edificación. Ahora, en la actualidad,
no podemos decir que una edificación es segura y habitable si no presenta
condiciones de diseño y construcción que viabilicen la solidez estructural que
salva vidas al momento de un movimiento telúrico. Por esta razón al nosotros
acercarnos al bien inmueble en estudio no pudimos sino presentar nuestras
objeciones por cuanto el modo constructivo mixto no tenía presente ni las
mínimas condiciones sismo resistentes que una edificación segura tiene. Los
elementos estructurales vistos y de madera no presentan continuidad y nacen
directamente de las paredes o de apoyos que no son reglamentarios. Columnas,
vigas y losas increíblemente se encuentran separados y funcionando de manera
independiente en su mayoría. Las vigas de madera en muchos casos como en la
sala y en el dormitorio principal ya se encuentran flejadas en más de un 3% a
carga normal de funcionamiento, lo que indica que en caso de necesidad de
soportar esfuerzos extras el colapso sería inevitable.
Condiciones favorables
de sismo resistencia en la vivienda:
Condiciones
desfavorables de sismo resistencia en la vivienda:
- Los elementos estructurales
no presentan las dimensiones mínimas requeridas para el uso normal evidenciando
su nulidad en caso de sismo.
- Los elementos estructurales
no presentan continuidad en su desempeño y están conformados por partes, trozos
o retazos.
- Columnas con losas no
presentan uniones adecuadas.
- Columnas con vigas están
hechas por muchas partes no estructurales.
- No existe ningún tipo sismo
resistente de anclaje, articulación, empotramiento entre las losas, las
columnas, la cubierta.
- Ya que dado el modo de
construcción mixta utilizado en la construcción de la vivienda que a la fecha
se encuentra evidenciando fuertes deficiencias constructivas y dado el hecho de
que la estructura portante de la casa de madera y de elementos en hormigón no
se encuentran conformados eficientemente como para realizar arreglos que más
bien serían tipo “parche”, un cambio total estructural sería lo adecuado en
este bien inmueble que resulta ser inseguro para la habitabilidad de usuarios.
LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES NO ESTÁN
CONFORMADOS DE MANERA CONTINUA Y SE CORTAN SENCILLAMENTE PROVOCANDO LA
INEXISTENCIA DE SOPORTE ESTRUCTURAL PARA EL CASO DE MOMENTOS CORTANTES.
VIGAS Y DURMIENTES SE RELACIONAN ENTRE SÍ
CON “AÑADIDOS” Y EN CASOS NI SE CONECTAN ENTRE SÍ. NO EXISTE UN ADECUADO MANEJO
DE SINERGIA ESTRUCTURAL.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES QUE FUNCIONAN CON
CARGA NORMAL FLEJADOS EN MÁS DE UN 3% CON LA CONCERNIETE INEFICIENCIA SISMO
RESISTENTE.
LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES PORTANTES NACEN
DE PAREDES SIN FUNDAMENTO EVIDENTE.
IMPORTANTES ELEMENTOS ESTRUCTURALES
FUNCIONAN INDEPENDIENTEMENTE SIN CONEXIÓN ALGUNA.
2.4.-LOS ELEMENTOS SUPERESTRUCTURALES.
Hablamos entonces de las paredes que conforman la vivienda que son
de ladrillo artesanal visto de 15 cm de espesor de hasta 7Kg/cm2 de resistencia
normal para este material a la compresión unido con argamasa de cemento-arena
que en ciertos lugares presenta exceso de alcalinidad en la arena lo que se
reduce a eflorescencias molestosas y dañinas. Estos materiales se encuentran
vistos y están revestidos con una capa de pintura látex que no logra enmascarar
las constantes fisuras que muestran estos elementos como efecto primero del
modo constructivo mixto mal empleado y en segundo lugar por la falta de amarre
entre las paredes mismas, mochetas, dinteles, vanos de ventanas que por su
misma lógica tienden a romperse si no se considera la transmisión normal de
carga y más aún si se construye inadecuadamente. Estas situaciones de fisuras y
roturas son muy comunes en la construcción sin resistencia sísmica en donde
solamente los elementos estructurales son pensados y diseñados para aguantar
las cargas muertas, vivas y externas sin considerar que los elementos
superestructurales también se vuelven en transmisores de carga al ser
elaborados sin consciencia estructural; con mayor razón en este caso en el que
las paredes han sido elaboradas sin precaución por cuanto no tienen en su
constitución cadenas de amarre vertical ni horizontal que para el caso del
ladrillo usado de 15cm de espesor deberían encontrarse cada 2,5m en las dos
direcciones vertical y horizontal.
Condiciones favorables en
los elementos superestructurales de la vivienda:
- El ladrillo artesanal es un
muy buen material usado con inteligencia y gusto.
Condiciones
desfavorables en los elementos superestructurales de la vivienda:
- No tienen los amarres
respectivos verticales y horizontales.
- Los vanos son construidos sin
anclajes ni dintelados seguros.
- Presentan fisuras constantes
y continuas en todas las unidades esperando que esto continúe a pesar de los
intentos del propietario por que paren.
PAREDES, MOCHETAS, DINTELES, ALFEIZARES NO
TIENEN CONSCIENCIA ESTRUCTURAL EN SU ELABORACIÓN Y SE MUESTRAN ROTOS A LA
FECHA.
POR FALTA DE EMPOTRAMIENTO Y AMARRE LAS
PAREDES SE DETERIORAN CONSTANTEMENTE. EN EL CASO SE OCULTAN ELEMENTOS
ESTRUCTURALES DE CONCRETO QUE DEBERÍAN TENER MAYOR COMUNIÓN CON LOS LADRILLOS USADOS,
PERO AÚN ASÍ SE SEPARAN INFELIZMENTE.
NINGÚN APORTE ESTRUCTURAL HA SIDO PENSADO
EN LAS DISTINTAS PARTES DE LA VIVIENDA QUE CONSTRUIDAS AL ANTOJO ADOLECEN DE
SEGURIDAD Y BENEFICIO.
2.5.-LAS INSTALACIONES E INFRAESTRUCTURA.
Para efecto del análisis de este acápite nos referiremos a las
instalaciones eléctricas y a las instalaciones de drenaje en la vivienda.
Con respecto a las instalaciones eléctricas si bien no han dado
aportes en la problemática de la vivienda hasta el momento, pero si debemos tener
en consideración que han sido pensadas para efectos de un uso menor y no para
las condiciones de uso actual en el que el gobierno nacional exige el uso de
cocinas y hornos eléctricos que requieren de instalaciones especiales a más de
los distintos dispositivos de confort normales en una vivienda de zona tórrida
como son los aires acondicionados. El cableado usado corresponde al de una
vivienda cuyo consumo no supere los 10.000 vatios siendo la vivienda en estudio
un edificio de aproximadamente 300 m2 cuyo consumo debería estar calculado para
por lo menos para 30.000 vatios; por esta razón es efectiva y razonable la
inquietud del propietario que ve en el uso de cableado 10-12 y 14AWG
insuficiencia y peligrosidad.
Con respecto a las instalaciones de drenaje existen dos canales en
la cabecera de la casa que es efectivamente la cabecera del terreno. Ambas
evitan la contaminación líquida del muro de contención principal de la vivienda
que se encuentra en un socavón causante de que se acceda a ella por un segundo
piso. Este muro de contención es también
y de manera inadecuada la pared de todo el lindero noroeste de la vivienda.
Siempre está húmedo y su humedad repercute en habitaciones y espacios sociales
y de servicio que en planta de subsuelo es en donde se encuentra el área
social. Primeramente, los canales están construidos de tal suerte que solamente
sirven para las aguas lluvias de veredas y no son capaces por su inadecuada
concepción de recibir las aguas de la escorrentía de los jardines que deberían
por seguridad y obviedad recoger. Esto permite que el flujo de agua lluvia y
soterrada fluyan al muro y este se humedezca. Segundo que estos dos canales son
ineficientes también en cantidad ya que se ha descuidado las escaleras
laterales externas de la vivienda que sufren los embates de la escorrentía
superficial sin drenaje.
Condiciones favorables en
las instalaciones e infraestructura de la vivienda:
- La vivienda está funcionando.
Condiciones
desfavorables en las instalaciones e infraestructura de la vivienda:
- Instalaciones eléctricas
infra dimensionadas.
- Drenajes ineficientes por
mala construcción.
- Falta de drenajes que
ocasiona destrucción de la vivienda.
EL CABLEADO ELÉCTRICO ES PARA VIVIENDAS DE
USO INFERIOR AL DISEÑADO EN LA VIVIENDA ANALIZADA LO QUE LO HACE ALTAMENTE
INSEGURO Y PELIGROSO.
LA FALTA DE DRENAJES DESTRUYE LOS ELEMENTOS
FORMALES DE LA VIVIENDA. NUEVOS ELEMENTOS SON PERTINENTES PUES YA NO TIENEN
SOLUCIÓN.
LAS CANALES DE DRENAJE CONSTRUIDAS NO SON
APTAS PARA RECIBIR EL FLUJO DE AGUA DE JARDINES LO QUE HUMEDECE EL MURO
SOPORTANTE NOROESTE.
2.6.- CUBIERTA.
Muy deteriorada a pesar de su corta edad se encuentra la cubierta
de la edificación. Ésta es el resultado de fundir una chapa de concreto sobre
durmientes de madera por sobre la que se ha colocado un revestimiento de
alquitrán solidificado para impermeabilizar el final uso de teja vidriada. Este
sistema es sin duda poco durable y en especial con las condiciones de muchas
cubiertas y partes que presenta el diseño de la vivienda. Para la fecha se han
realizado varios trabajos de mantenimiento y los problemas no cesan y nuestra
estimación es que continuarán por cuanto como habíamos dicho los sistemas
mixtos de construcción si no se los ejecuta con observancia del mínimo detalle
provocan la separación de los materiales que se vuelven enemigos entre sí y con
mayor incidencia en un lugar como la cubierta que tiene que soportar aparte de
la lluvia la inclemencia de los cambios térmicos que hacen que uno y otro
material se separen por efecto de las distintas dilataciones naturales,
provocando lo que está sucediendo a la fecha que son constantes goteos
internos. Esto deteriora la imagen de la casa y repercute en la salud de los
usuarios. Una prolija observación de esta parte de la vivienda nos mostró la
cruda realidad del retaciamiento del cuál ha sido víctima toda la construcción
y de la poca temporalidad de vida útil que tendrá la misma. Las canales y
bajantes no han sido pensadas diligentemente y más son el resultado del azar,
encontrándose la generalidad de ellas en esquinas poco adecuadas lo que aumenta
el riesgo de inundación y goteo. Las fisuras, las separaciones y los goteos son
en toda la cubierta. Pasando hacia el interior de la casa, encontramos la
lógica razón de tanta adversidad temporal y es justamente el que los elementos
estructurales de soporte son independientes a la estructura general de la casa.
Condiciones favorables en
la cubierta de la vivienda:
Condiciones
desfavorables en la cubierta de la vivienda:
- Estructura sin unidad con la
estructura de la vivienda.
- Chapa de concreto de medida
insuficiente. Actual de 7cm. Requerida en lo mínimo 9cm.
- Vigas y durmientes con
trabajo ineficiente y al límite de carga. Presentan elementos flejados.
- Revestimiento de alquitrán de
poca duración por resequedad propia del material en el tiempo.
- Revestimiento de tejas
inoperante en cubiertas pequeñas que permiten su fácil rotura y complicado
mantenimiento.
- Losas de cubierta con
pendientes inadecuadas y revestidas con retazos de cerámica cuya empore ha
quedado con el tiempo al descubierto.
- Bajantes y ductos de bajantes
mal ubicados.
- Alto mantenimiento.
- Lo adecuado es reemplazar la
cubierta.
LA CUBIERTA DE LA VIVIENDA ES LA SUMA DE
PEQUEÑAS Y MUCHAS “AGUAS” LO QUE AUMENTA EL RIESGO DE FISURAS Y FILTRACIONES.
EL MANTENIMIENTO ES INCESANTE Y DE DIFÍCIL
SOLUCIÓN, PUES AL REPARAR UN ELEMENTO SE PERJUDICA OTRO.
LOS MATERIALES EMPLEADOS SON DE MUY MALA
CALIDAD Y SE USAN EN SOLUCIONES HABITACIONALES SIN CONTROL.
EL RETACEO ES MAYÚSCULO EN TODA LA CONSTRUCCIÓN,
PERO EN CUBIERTA SE VUELVE EPIDÉMICO.
LAS SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS USADAS EN LA
VIVIENDA MAS QUE BENEFICIAR PERJUDICAN A LA OBRA.
RETACEO Y COLOCACIÓN DE “RESTANTES” DE OBRA
SON PARTICULARIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN DE ESTA VIVIENDA.
BAJANTES Y ESQUINAS EN POSICIÓN DE PELIGRO
HAN SIDO LA TÓNICA DE UNA CUBIERTA SIN SEGURIDAD Y NO APTA PARA LA
HABITABILIDAD.
3.-CONCLUSIONES,
RECOMENDACIONES, COSTOS
Como podemos apreciar en esta investigación cualitativa por
estudio de caso mediante la observación, la vivienda presenta graves problemas
de habitabilidad que sometidos a un análisis minucioso determinarán graves
problemas constructivos, siendo éstas nuestras conclusiones.
A sabiendas que:
- El modo constructivo mixto
usado en la construcción de la vivienda no responde a un adecuado amarre
estructural ni a un adecuado confinamiento entre elementos superestructurales…
- La estructura soportante de
la vivienda no responde a un diseño sismo resistente ni a una construcción que
lo refleje…
- No existe un drenaje adecuado
lo que redunda en efectos nocivos contra la estructura de la vivienda…
- La cubierta es insegura…
Se concluye que la
vivienda es insegura y no apta para la habitabilidad pertinente.
Por tanto, se recomienda:
- Cambio total de la estructura
de la vivienda. Esto no solamente afectará a los elementos estructurales sino
los pisos y losas de la vivienda, lo que deberá tenerse en consideración al
presupuestar la obra. Esto también y de hecho afectará las paredes de la vivienda
que también deberán ser reemplazadas en su pertinencia.
- Cambio total de la cubierta
de la vivienda.
- Cambio de las escaleras
exteriores.
- Conformación de un muro
paralelo general interior que evite el paso de humedad del muro de contención
noroeste de la vivienda y que incluya su propio drenaje.
- Mejoramiento del sistema de
instalaciones eléctricas general de la vivienda.
Costos para hacer habitable la vivienda:
Para realizar la aproximación en costos hemos considerado dentro
de los valores costos directos por porcentajes. Se recomienda que el
constructor asignado tenga en cuenta sus costos indirectos que para efectos de
este documento se estiman en 10%. Así mismo es importante comentar que como no
es una obra nueva, sino será una reconstrucción con demoliciones y reparaciones
no objetivadas y que sin embargo aparecerán en la construcción se estima un
porcentaje de imprevistos y transporte del 20%.
Vale indicar que entre los rubros aparecerán reparaciones menores
como de la pileta de jardín que al momento no funciona y la elaboración de un
adecuado cuarto de cisterna que al momento solo consta de una tapa permeable
que permite la contaminación del agua potable. Este porcentaje será del 3% del
costo total directo.
|
PRESUPUESTO
A NIVEL DE IDEA
|
|
N°
|
RUBRO
|
UNIDAD
|
CANTIDAD
APROXIMADA
|
UNITARIO
APROXIMADO
USD
|
TOTAL
APROXIMADO
USD
|
|
1
|
CAMBIO
DE ESTRUCTURA
|
M2
|
380
|
110
|
41.800
|
|
2
|
CAMBIO
DE CUBIERTA
|
M2
|
190
|
50
|
9.500
|
|
3
|
CAMBIO
DE ESCALERAS EXTERIORES
|
U
|
2
|
4.000
|
8.000
|
|
4
|
MURO
PARALELO Y DRENAJE
|
M2
|
51
|
38
|
1.938
|
|
5
|
MEJORAR
SISTEMA ELECTRICO
|
M2
|
380
|
10
|
3.800
|
|
6
|
ARREGLO
DE PISOS Y LOSAS
|
M2
|
380
|
22
|
8.360
|
|
7
|
CAMBIO
DE PAREDES Y ARREGLO GENERAL DE LA VIVIENDA
|
M2
|
380
|
130
|
49.400
|
|
TOTAL,
COSTOS DIRECTOS
|
122.798USD
|
|
TOTAL,
IMPREVISTOS Y TRANSPORTE
|
24.558USD
|
|
TOTAL,
COSTOS REPARACIONES MENORES
|
3.683USD
|
|
SUB
TOTAL
|
151.039USD
|
|
TOTAL,
COSTOS INDIRECTOS
|
15.104USD
|
|
VALOR
APROXIMADO TOTAL RESULTANTE
|
166.143USD
|
