viernes, 15 de septiembre de 2017

VIVIENDA RETICENTE EN MONTECRISTI

VIVIENDA L_C_2017
123M2
Colorado.
PROPUESTA:

BOJORQUE-CONSTRUCCIONES
#Quito #Manabí #Ecuador #Cuenca #Manta


PROPUESTA EN 2D Y EN 3D













Atentamente
BOJORQUE-CONSTRUCCIONES

jueves, 7 de septiembre de 2017

CONDOMINIO RETICENTE EN MANTA

Condominio.
Manta-Ecuador
2017

Nivel de Idea
Propuesta por: BOJORQUE-CONSTRUCCIONES




PROPUESTA EN 3D










PROPUESTA EN 2D













Atentamente
BOJORQUE-CONSTRUCCIONES








sábado, 10 de junio de 2017

PERITAJE CIVIL

Vilcabamba, 6 de junio de 2017.




INFORME PERICIAL
VIVIENDA VILCABAMBA





ANTECEDENTES

Por solicitud del propietario de la Vivienda Vilcabamba, ubicada en la parroquia Vilcabamba del cantón Loja de la provincia de Loja de la República del Ecuador como parte interesada y el Arq. Erick Bojorque Pazmiño en calidad de perito, se procede a realizar el “Informe Pericial” que determinará las condiciones de habitabilidad favorables o desfavorables del bien inmueble.

Se pide al perito determine las condiciones favorables o desfavorables de:

·         El modo constructivo empleado en la vivienda.
·         La sismo resistencia de la vivienda. Los elementos estructurales.
·         Los elementos superestructurales.
·         Las instalaciones e infraestructura.
·         Cubierta.


DESARROLLO

1.- DATOS DEL SITIO

El sitio se encuentra ubicado al sureste de la ciudad de Vilcabamba sector El Hatillo. Consta de un terreno en pendiente hacia el sureste de aproximadamente 36m de ancho por 70m de largo, en el que se encuentra emplazada una vivienda unifamiliar de dos pisos conformada de tres crujías en forma de T, siendo la central la construcción principal de dos pisos y las dos laterales de una planta que se constituyen locales de apoyo social y de servicio de la crujía central principal. La vivienda se la ubica en la cabecera del sitio al cuál se accede a través de una calle privada particular empedrada. El resto del terreno se encuentra ocupado por una pequeña piscina, una pileta, una glorieta y jardines, siendo esto lo que se permitió al perito cuantificar.








DATOS DEL SITIO

RAZÓN
DATO
OBSERVACIÓN
CIUDAD
VILCABAMBA
SECTOR EL HATILLO
PARROQUIA
VILCABAMBA
RURAL
DIRECCIÓN
S/D
S/D
PROPIETARIO
ANÓNIMO



GEOMETRÍA DEL SITIO
LINDERO
DIMENSIÓN
OBSERVACIÓN
NOROESTE
>36M
ADOSADO A VÍA PARTICULAR
NORESTE
>70M
VECINDAD
SURESTE
>36M
VECINDAD
SUROESTE
>70M
VECINDAD


UBICACIÓN





2.- LA INVESTIGACIÓN

2.1.- METODOLOGÍA UTILIZADA

El acercamiento entre el perito y el propietario previa la inspección de la vivienda se la realizó a través de contacto telefónico en el que se trataron las necesidades del propietario sin lograr una profundidad adecuada de ello, lo que propició la visita e inspección del sitio para conocer de manera cercana las necesidades y los problemas que el bien inmueble estaba causando en los usuarios. Por esta razón la investigación que es resultado de esta inspección realizada el día 6 de junio de 2017 es de tipo cualitativa de estudio de casos mediante las herramientas hápticas y de observación.

2.2.- EL MODO CONSTRUCTIVO EMPLEADO EN LA VIVIENDA

Al acercarnos a la vivienda en estudio pudimos observar que la estructura de la vivienda se encontraba vista y se constituía de elementos columnas, vigas y durmientes de madera construidas con poca laboriosidad que delataban claramente su función y condición de uso, entre las que se levantaban paredes también de material visto, ladrillo sin revestimientos sino únicamente pintura látex que permitía ver claramente las juntas y argamasas usadas. Ventanas y puertas eran el resultado de ir dejando espacio entre las paredes y no se reflejaban como elementos estructurales o formales en sí. La cubierta se veía manifestada en su construcción a través de pequeños aleros que evidenciaban una estructura de madera vista sobre la apoyaba un plano de poca magnitud aparentemente de hormigón fundido en el que descansaban tejas sobre alquitrán laminado en el caso de la crujía central más no en las laterales que no mantenían el impermeabilizante bituminoso. Los pisos de planta baja por su revestimiento de mármol delatan el uso de una losa de piso directamente asentado en el terreno ya que muestra humedades residuales. La losa de entrepiso es similar al de cubierta que se asienta directamente sobre las vigas y durmientes de madera. Concebida así el modo constructivo de la vivienda es mixto.

Condiciones favorables del modo constructivo:
  • Es un sistema constructivo rápido que implica poco costo.



Condiciones desfavorables del modo constructivo:
  • Por estar constituido de varios materiales que no necesariamente se complementan y se unen entre sí formando sinergia y fusión, se convierte en un sistema que requiere de mucho mantenimiento anual por cuanto siempre se está separando.
  • Para el caso indicado se requeriría de un gasto constante en reparaciones de entre dos mil dólares americanos cada seis meses.
  •  El final de este sistema constructiva en las viviendas es la torcedura total.





EL SISTEMA MIXTO DE CONSTRUCCIÓN ES RÁPIDO, PERO NO GARANTIZA DURACIÓN Y EFICIENCIA.

 
LA SEPARACIÓN ENTRE LOS ELEMENTOS QUE CONFORMAN ESTE TIPO DE MODO CONSTRUCTIVO ES CONSTANTE Y MOLESTOSO.

 
COMO EL MODO CONSTRUCTIVO ES RESULTADO DE UNIR MUCHOS ELEMENTOS <<RETACEO>> MUCHAS DE LAS VECES EL CONSTRUCTOR OLVIDA LOS AMARRES PERTINENTES ENTRE ELLOS, PROVOCANDO FISURAS MUY LLAMATIVAS Y CONFUSAS.


2.3.-LA SISMO RESISTENCIA DE LA VIVIENDA. LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES.

Luego del terremoto que sacudió al Ecuador el 16 de abril del año 2016, la consciencia sísmica en los ciudadanos y autoridades del país se ha incrementado y los profesionales de la construcción si bien cercanos a los diseños sismo resistentes hemos encontrado el terreno fértil para direccionar a propietarios a ser cada vez más responsables al momento de edificar sus viviendas y a exigir a quienes lo hacen el poner atención en el detalle de la sismo resistencia. Nuevos ojos no pueden sino ver nuevas evidencias al momento de edificar y al momento de valorar una edificación. Ahora, en la actualidad, no podemos decir que una edificación es segura y habitable si no presenta condiciones de diseño y construcción que viabilicen la solidez estructural que salva vidas al momento de un movimiento telúrico. Por esta razón al nosotros acercarnos al bien inmueble en estudio no pudimos sino presentar nuestras objeciones por cuanto el modo constructivo mixto no tenía presente ni las mínimas condiciones sismo resistentes que una edificación segura tiene. Los elementos estructurales vistos y de madera no presentan continuidad y nacen directamente de las paredes o de apoyos que no son reglamentarios. Columnas, vigas y losas increíblemente se encuentran separados y funcionando de manera independiente en su mayoría. Las vigas de madera en muchos casos como en la sala y en el dormitorio principal ya se encuentran flejadas en más de un 3% a carga normal de funcionamiento, lo que indica que en caso de necesidad de soportar esfuerzos extras el colapso sería inevitable.

Condiciones favorables de sismo resistencia en la vivienda:
  •  Ninguna


Condiciones desfavorables de sismo resistencia en la vivienda:
  • Los elementos estructurales no presentan las dimensiones mínimas requeridas para el uso normal evidenciando su nulidad en caso de sismo.
  • Los elementos estructurales no presentan continuidad en su desempeño y están conformados por partes, trozos o retazos.
  • Columnas con losas no presentan uniones adecuadas.
  • Columnas con vigas están hechas por muchas partes no estructurales.
  • No existe ningún tipo sismo resistente de anclaje, articulación, empotramiento entre las losas, las columnas, la cubierta.
  • Ya que dado el modo de construcción mixta utilizado en la construcción de la vivienda que a la fecha se encuentra evidenciando fuertes deficiencias constructivas y dado el hecho de que la estructura portante de la casa de madera y de elementos en hormigón no se encuentran conformados eficientemente como para realizar arreglos que más bien serían tipo “parche”, un cambio total estructural sería lo adecuado en este bien inmueble que resulta ser inseguro para la habitabilidad de usuarios.




LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES NO ESTÁN CONFORMADOS DE MANERA CONTINUA Y SE CORTAN SENCILLAMENTE PROVOCANDO LA INEXISTENCIA DE SOPORTE ESTRUCTURAL PARA EL CASO DE MOMENTOS CORTANTES.

 
VIGAS Y DURMIENTES SE RELACIONAN ENTRE SÍ CON “AÑADIDOS” Y EN CASOS NI SE CONECTAN ENTRE SÍ. NO EXISTE UN ADECUADO MANEJO DE SINERGIA ESTRUCTURAL.

 
ELEMENTOS ESTRUCTURALES QUE FUNCIONAN CON CARGA NORMAL FLEJADOS EN MÁS DE UN 3% CON LA CONCERNIETE INEFICIENCIA SISMO RESISTENTE.

LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES PORTANTES NACEN DE PAREDES SIN FUNDAMENTO EVIDENTE.

 
IMPORTANTES ELEMENTOS ESTRUCTURALES FUNCIONAN INDEPENDIENTEMENTE SIN CONEXIÓN ALGUNA.


2.4.-LOS ELEMENTOS SUPERESTRUCTURALES.

Hablamos entonces de las paredes que conforman la vivienda que son de ladrillo artesanal visto de 15 cm de espesor de hasta 7Kg/cm2 de resistencia normal para este material a la compresión unido con argamasa de cemento-arena que en ciertos lugares presenta exceso de alcalinidad en la arena lo que se reduce a eflorescencias molestosas y dañinas. Estos materiales se encuentran vistos y están revestidos con una capa de pintura látex que no logra enmascarar las constantes fisuras que muestran estos elementos como efecto primero del modo constructivo mixto mal empleado y en segundo lugar por la falta de amarre entre las paredes mismas, mochetas, dinteles, vanos de ventanas que por su misma lógica tienden a romperse si no se considera la transmisión normal de carga y más aún si se construye inadecuadamente. Estas situaciones de fisuras y roturas son muy comunes en la construcción sin resistencia sísmica en donde solamente los elementos estructurales son pensados y diseñados para aguantar las cargas muertas, vivas y externas sin considerar que los elementos superestructurales también se vuelven en transmisores de carga al ser elaborados sin consciencia estructural; con mayor razón en este caso en el que las paredes han sido elaboradas sin precaución por cuanto no tienen en su constitución cadenas de amarre vertical ni horizontal que para el caso del ladrillo usado de 15cm de espesor deberían encontrarse cada 2,5m en las dos direcciones vertical y horizontal.

Condiciones favorables en los elementos superestructurales de la vivienda:
  •  El ladrillo artesanal es un muy buen material usado con inteligencia y gusto.


Condiciones desfavorables en los elementos superestructurales de la vivienda:
  • No tienen los amarres respectivos verticales y horizontales.
  • Los vanos son construidos sin anclajes ni dintelados seguros.
  • Presentan fisuras constantes y continuas en todas las unidades esperando que esto continúe a pesar de los intentos del propietario por que paren.



 
PAREDES, MOCHETAS, DINTELES, ALFEIZARES NO TIENEN CONSCIENCIA ESTRUCTURAL EN SU ELABORACIÓN Y SE MUESTRAN ROTOS A LA FECHA.

 
POR FALTA DE EMPOTRAMIENTO Y AMARRE LAS PAREDES SE DETERIORAN CONSTANTEMENTE. EN EL CASO SE OCULTAN ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE CONCRETO QUE DEBERÍAN TENER MAYOR COMUNIÓN CON LOS LADRILLOS USADOS, PERO AÚN ASÍ SE SEPARAN INFELIZMENTE.

NINGÚN APORTE ESTRUCTURAL HA SIDO PENSADO EN LAS DISTINTAS PARTES DE LA VIVIENDA QUE CONSTRUIDAS AL ANTOJO ADOLECEN DE SEGURIDAD Y BENEFICIO.


2.5.-LAS INSTALACIONES E INFRAESTRUCTURA.

Para efecto del análisis de este acápite nos referiremos a las instalaciones eléctricas y a las instalaciones de drenaje en la vivienda.

Con respecto a las instalaciones eléctricas si bien no han dado aportes en la problemática de la vivienda hasta el momento, pero si debemos tener en consideración que han sido pensadas para efectos de un uso menor y no para las condiciones de uso actual en el que el gobierno nacional exige el uso de cocinas y hornos eléctricos que requieren de instalaciones especiales a más de los distintos dispositivos de confort normales en una vivienda de zona tórrida como son los aires acondicionados. El cableado usado corresponde al de una vivienda cuyo consumo no supere los 10.000 vatios siendo la vivienda en estudio un edificio de aproximadamente 300 m2 cuyo consumo debería estar calculado para por lo menos para 30.000 vatios; por esta razón es efectiva y razonable la inquietud del propietario que ve en el uso de cableado 10-12 y 14AWG insuficiencia y peligrosidad.

Con respecto a las instalaciones de drenaje existen dos canales en la cabecera de la casa que es efectivamente la cabecera del terreno. Ambas evitan la contaminación líquida del muro de contención principal de la vivienda que se encuentra en un socavón causante de que se acceda a ella por un segundo piso.  Este muro de contención es también y de manera inadecuada la pared de todo el lindero noroeste de la vivienda. Siempre está húmedo y su humedad repercute en habitaciones y espacios sociales y de servicio que en planta de subsuelo es en donde se encuentra el área social. Primeramente, los canales están construidos de tal suerte que solamente sirven para las aguas lluvias de veredas y no son capaces por su inadecuada concepción de recibir las aguas de la escorrentía de los jardines que deberían por seguridad y obviedad recoger. Esto permite que el flujo de agua lluvia y soterrada fluyan al muro y este se humedezca. Segundo que estos dos canales son ineficientes también en cantidad ya que se ha descuidado las escaleras laterales externas de la vivienda que sufren los embates de la escorrentía superficial sin drenaje.

Condiciones favorables en las instalaciones e infraestructura de la vivienda:
  •  La vivienda está funcionando.


Condiciones desfavorables en las instalaciones e infraestructura de la vivienda:
  • Instalaciones eléctricas infra dimensionadas.
  • Drenajes ineficientes por mala construcción.
  • Falta de drenajes que ocasiona destrucción de la vivienda.



EL CABLEADO ELÉCTRICO ES PARA VIVIENDAS DE USO INFERIOR AL DISEÑADO EN LA VIVIENDA ANALIZADA LO QUE LO HACE ALTAMENTE INSEGURO Y PELIGROSO.

 
LA FALTA DE DRENAJES DESTRUYE LOS ELEMENTOS FORMALES DE LA VIVIENDA. NUEVOS ELEMENTOS SON PERTINENTES PUES YA NO TIENEN SOLUCIÓN.

LAS CANALES DE DRENAJE CONSTRUIDAS NO SON APTAS PARA RECIBIR EL FLUJO DE AGUA DE JARDINES LO QUE HUMEDECE EL MURO SOPORTANTE NOROESTE.


2.6.- CUBIERTA.

Muy deteriorada a pesar de su corta edad se encuentra la cubierta de la edificación. Ésta es el resultado de fundir una chapa de concreto sobre durmientes de madera por sobre la que se ha colocado un revestimiento de alquitrán solidificado para impermeabilizar el final uso de teja vidriada. Este sistema es sin duda poco durable y en especial con las condiciones de muchas cubiertas y partes que presenta el diseño de la vivienda. Para la fecha se han realizado varios trabajos de mantenimiento y los problemas no cesan y nuestra estimación es que continuarán por cuanto como habíamos dicho los sistemas mixtos de construcción si no se los ejecuta con observancia del mínimo detalle provocan la separación de los materiales que se vuelven enemigos entre sí y con mayor incidencia en un lugar como la cubierta que tiene que soportar aparte de la lluvia la inclemencia de los cambios térmicos que hacen que uno y otro material se separen por efecto de las distintas dilataciones naturales, provocando lo que está sucediendo a la fecha que son constantes goteos internos. Esto deteriora la imagen de la casa y repercute en la salud de los usuarios. Una prolija observación de esta parte de la vivienda nos mostró la cruda realidad del retaciamiento del cuál ha sido víctima toda la construcción y de la poca temporalidad de vida útil que tendrá la misma. Las canales y bajantes no han sido pensadas diligentemente y más son el resultado del azar, encontrándose la generalidad de ellas en esquinas poco adecuadas lo que aumenta el riesgo de inundación y goteo. Las fisuras, las separaciones y los goteos son en toda la cubierta. Pasando hacia el interior de la casa, encontramos la lógica razón de tanta adversidad temporal y es justamente el que los elementos estructurales de soporte son independientes a la estructura general de la casa.


Condiciones favorables en la cubierta de la vivienda:
  • Ninguna.


Condiciones desfavorables en la cubierta de la vivienda:
  • Estructura sin unidad con la estructura de la vivienda.
  • Chapa de concreto de medida insuficiente. Actual de 7cm. Requerida en lo mínimo 9cm.
  • Vigas y durmientes con trabajo ineficiente y al límite de carga. Presentan elementos flejados.
  • Revestimiento de alquitrán de poca duración por resequedad propia del material en el tiempo.
  • Revestimiento de tejas inoperante en cubiertas pequeñas que permiten su fácil rotura y complicado mantenimiento.
  • Losas de cubierta con pendientes inadecuadas y revestidas con retazos de cerámica cuya empore ha quedado con el tiempo al descubierto.
  • Bajantes y ductos de bajantes mal ubicados.
  • Alto mantenimiento.
  • Lo adecuado es reemplazar la cubierta.



LA CUBIERTA DE LA VIVIENDA ES LA SUMA DE PEQUEÑAS Y MUCHAS “AGUAS” LO QUE AUMENTA EL RIESGO DE FISURAS Y FILTRACIONES.

 
EL MANTENIMIENTO ES INCESANTE Y DE DIFÍCIL SOLUCIÓN, PUES AL REPARAR UN ELEMENTO SE PERJUDICA OTRO.

 
LOS MATERIALES EMPLEADOS SON DE MUY MALA CALIDAD Y SE USAN EN SOLUCIONES HABITACIONALES SIN CONTROL.

 
EL RETACEO ES MAYÚSCULO EN TODA LA CONSTRUCCIÓN, PERO EN CUBIERTA SE VUELVE EPIDÉMICO.

LAS SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS USADAS EN LA VIVIENDA MAS QUE BENEFICIAR PERJUDICAN A LA OBRA.

 
RETACEO Y COLOCACIÓN DE “RESTANTES” DE OBRA SON PARTICULARIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN DE ESTA VIVIENDA.



BAJANTES Y ESQUINAS EN POSICIÓN DE PELIGRO HAN SIDO LA TÓNICA DE UNA CUBIERTA SIN SEGURIDAD Y NO APTA PARA LA HABITABILIDAD.



3.-CONCLUSIONES, RECOMENDACIONES, COSTOS

Como podemos apreciar en esta investigación cualitativa por estudio de caso mediante la observación, la vivienda presenta graves problemas de habitabilidad que sometidos a un análisis minucioso determinarán graves problemas constructivos, siendo éstas nuestras conclusiones.

A sabiendas que:
  • El modo constructivo mixto usado en la construcción de la vivienda no responde a un adecuado amarre estructural ni a un adecuado confinamiento entre elementos superestructurales…
  • La estructura soportante de la vivienda no responde a un diseño sismo resistente ni a una construcción que lo refleje…
  • No existe un drenaje adecuado lo que redunda en efectos nocivos contra la estructura de la vivienda…
  •  La cubierta es insegura…


Se concluye que la vivienda es insegura y no apta para la habitabilidad pertinente.


Por tanto, se recomienda:
  • Cambio total de la estructura de la vivienda. Esto no solamente afectará a los elementos estructurales sino los pisos y losas de la vivienda, lo que deberá tenerse en consideración al presupuestar la obra. Esto también y de hecho afectará las paredes de la vivienda que también deberán ser reemplazadas en su pertinencia.
  • Cambio total de la cubierta de la vivienda.
  • Cambio de las escaleras exteriores.
  • Conformación de un muro paralelo general interior que evite el paso de humedad del muro de contención noroeste de la vivienda y que incluya su propio drenaje.
  • Mejoramiento del sistema de instalaciones eléctricas general de la vivienda.



Costos para hacer habitable la vivienda:

Para realizar la aproximación en costos hemos considerado dentro de los valores costos directos por porcentajes. Se recomienda que el constructor asignado tenga en cuenta sus costos indirectos que para efectos de este documento se estiman en 10%. Así mismo es importante comentar que como no es una obra nueva, sino será una reconstrucción con demoliciones y reparaciones no objetivadas y que sin embargo aparecerán en la construcción se estima un porcentaje de imprevistos y transporte del 20%.

Vale indicar que entre los rubros aparecerán reparaciones menores como de la pileta de jardín que al momento no funciona y la elaboración de un adecuado cuarto de cisterna que al momento solo consta de una tapa permeable que permite la contaminación del agua potable. Este porcentaje será del 3% del costo total directo.



PRESUPUESTO A NIVEL DE IDEA
RUBRO
UNIDAD
CANTIDAD
APROXIMADA
UNITARIO
APROXIMADO
USD
TOTAL
APROXIMADO
USD
1
CAMBIO DE ESTRUCTURA
M2
380
110
41.800
2
CAMBIO DE CUBIERTA
M2
190
50
9.500
3
CAMBIO DE ESCALERAS EXTERIORES
U
2
4.000
8.000
4
MURO PARALELO Y DRENAJE
M2
51
38
1.938
5
MEJORAR SISTEMA ELECTRICO
M2
380
10
3.800

6
ARREGLO DE PISOS Y LOSAS
M2
380
22
8.360
7
CAMBIO DE PAREDES Y ARREGLO GENERAL DE LA VIVIENDA
M2
380
130
49.400
TOTAL, COSTOS DIRECTOS
122.798USD
TOTAL, IMPREVISTOS Y TRANSPORTE
24.558USD
TOTAL, COSTOS REPARACIONES MENORES
3.683USD
SUB TOTAL
151.039USD
TOTAL, COSTOS INDIRECTOS
15.104USD
VALOR APROXIMADO TOTAL RESULTANTE
166.143USD
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...